🏠 Fiscalité de la location

Les revenus de location nue sont imposables à l’impôt sur le revenu en revenus fonciers.

Il existe deux régimes d’imposition des revenus fonciers :

• Le régime forfaitaire correspond à un abattement forfaitaire de 30% qui est appliqué sur les loyers. Vous êtes donc imposé sur 70% de vos revenus locatifs. Ce régime peut s’appliquer dès lors que les recettes locatives issues de la location nue n’excèdent pas 15 000€ / an.
• Le régime réel s’applique de fait si vos revenus fonciers dépassent 15 000€ / an. Vous pouvez déduire par exemple les frais et charges engagés pour la location, des loyers perçus, les travaux effectués, les charges de copropriété, les primes d’assurance. En contrepartie, il est impossible d’amortir le prix du bien. Si vos recettes annuelles sont inférieures à 15 000€ et que vos charges sont supérieures à 30%, il vous est possible de lever l’option au profit du régime réel.
• Si vous générez des profits, cela viendra s’ajouter aux revenus imposables.
• Si vous générez un déficit foncier, il viendra s’imputer sur le revenu global annuel à concurrence de 10 700€. Le solde restant sera reportable sur 10 ans. Cela vous permettra de réduire votre impôt sur le revenu.

Les revenus de location meublée sont imposables à l’impôt sur le revenu en BIC (bénéfices industriels et commerciaux).

Il existe deux régimes d’imposition de ces revenus :

Le MICRO (ou régime du forfait) modifié par la loi de finances 2024 :

Vos revenus de l’année précédente ou de l’avant-dernière année ne dépassent pas 72 600 € pour une location meublée classique ou 176 200 € pour des meublés de tourisme classés ou des chambres d’hôte ? Vous ne souhaitez pas faire appel à un comptable ? Utilisez le régime micro.

Un abattement de 50 % pour les locaux meublés classiques (ainsi que les gîtes ruraux non classés « meublés de tourisme » ) ou de 50 % pour les meublés de tourisme classés (si non classé 30% avec LDF24) et chambres d’hôtes (maintient des 70%) est automatiquement appliqué sur les revenus tirés de cette location. Son montant minimum est de 305 €.

Cet abattement forfaitaire représente la totalité de vos charges. Vous ne pouvez donc déduire aucune charge de ces revenus. Vous devez déclarer le montant total des loyers perçus, charges locatives comprises (c’est-à-dire les provisions pour charges payées par le locataire).

Les revenus tirés de ces locations sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Votre BIC imposable correspond au montant de vos revenus déclarés, diminué de l’abattement (50 % ou 71 %) automatiquement calculé par l’administration. Il est ajouté aux autres revenus de votre foyer fiscal pour être soumis à l’impôt sur le revenu au barème progressif.

Le régime du réel (déclaration contrôlée) :

Le régime réel en LMNP vous permet de calculer votre bénéfice imposable en déduisant de vos revenus locatifs l’ensemble des charges locatives.

Le régime réel permet de déduire la totalité des charges locatives. Cette spécificité diminue le montant sur lequel vous serez imposé. Ce régime d’imposition est ainsi généralement plus avantageux, mais il en résulte également des formalités administratives plus contraignantes.

Il n’existe pas de liste indiquant les charges déductibles. Toutefois, elles doivent répondre aux conditions générales de déduction des charges en BIC, à savoir :

• Être inscrites dans l’intérêt direct de la location, ou se rattacher à la gestion normale de l’activité ;
• Correspondre à une charge effective et être suffisamment justifiable ;
• Être inscrites dans les charges de l’exercice pour lequel elles ont été engagées.

Vous pouvez par exemple déclarer les charges suivantes : les intérêts et frais d’emprunt, les frais de notaire, la taxe foncière, les charges de copropriété, les assurances du logement, les travaux de réparation ou de remplacement, les consommations du locataire si les contrats restent à votre nom, les dépenses d’entretien, l’amortissement du bien, etc.

Ici, c’est l’amortissement du bien qui va permettre d’atténuer fortement le montant de l’imposition.